Deux régimes juridiques de copropriété au Québec. L’indivise séduit par son prix d’achat plus bas, surtout à Montréal. Mais le financement, l’assurance et la revente répondent à des règles différentes, et c’est là que le rabais initial peut s’évaporer.
La réponse courte
Si tu trouves un divis dans ton budget, prends-le. L’indivis n’est rentable que si tu acceptes 20 % de mise de fonds, un taux légèrement plus élevé, et une revente plus lente, en échange d’un prix d’achat 15 à 25 % inférieur.
| Divise | Indivise | |
|---|---|---|
| Statut juridique | Propriétaire de l’unité + parts communes | Propriétaire d’une fraction de l’immeuble entier |
| Mise de fonds minimale | 5 % (avec assurance SCHL) | 20 % minimum |
| Hypothèque | Individuelle | Individuelle ou collective (à vérifier) |
| Décote prix d’achat | Aucune | 15 % à 25 % moins cher |
| Document clé | Déclaration de copropriété | Convention d’indivision |
| Gestion | Syndicat de copropriétaires | Accord entre indivisaires |
| Vendre sa part | Libre | Droit de préemption des autres indivisaires (souvent) |
| Marché secondaire | Fluide | Plus lent à revendre |
Divise
C’est le régime par défaut pour un condo construit après les années 90. Si l’immeuble est récent, il est presque certainement divis.
Indivise
Fais examiner la convention d’indivision par ton notaire, pas celui du vendeur. Le diable est dans les clauses de droit de préemption et de remplacement de la toiture.
Dans une minorité d’indivis (surtout les plus anciens), une seule hypothèque grève tout l’immeuble. Si un copropriétaire perd son emploi et arrête de payer, la banque peut exiger que les autres couvrent sa part, sinon, saisie collective. Quelques cas médiatisés à Montréal ont coûté très cher à des acheteurs qui ignoraient le mécanisme.
Demande noir sur blanc si l’hypothèque est individuelle. Si elle ne l’est pas, recule.
Parce qu’il est plus difficile à financer et à revendre. Le marché compense par un prix réduit de 15 à 25 % par rapport à un divis comparable. La décote est réelle, mais elle ne disparaît pas. Tu la retrouves à la revente.
Généralement 20 % minimum, parfois 25 ou 30 % selon le prêteur et le nombre de copropriétaires. La SCHL n’assure pas les hypothèques indivises classiques, ce qui explique l’exigence. Quelques prêteurs alternatifs acceptent moins, mais à taux plus élevé.
Dans certains indivis, tous les copropriétaires partagent une seule hypothèque sur l’immeuble entier. Si un copropriétaire fait défaut, les autres doivent payer sa part. C’est de plus en plus rare : la majorité des indivis modernes ont des hypothèques individuelles. Confirme avec le notaire avant de signer.
L’indice immobilier au registre foncier le dit explicitement. La convention d’indivision (pour un indivis) ou la déclaration de copropriété (pour un divis) doit t’être remise avant la signature. Si tu reçois une « convention d’indivision », tu es en indivis.
Possible mais lourd : il faut un cadastre vertical, l’accord de tous les copropriétaires, des plans d’architecte, et l’autorisation municipale. Coût : 15 000 à 40 000 $ par unité. À Montréal, les conversions sont gelées dans la plupart des arrondissements depuis les années 90.