Le choix se présente comme un pari sur les taux. C’en est un, en partie. Mais le vrai facteur, celui que les conseillers oublient de mentionner, c’est ce que tu paies si tu romps ton hypothèque avant la fin du terme.
La réponse courte
Si tu prévois rester 5 ans complets sans bouger, le fixe simplifie le budget. Si ton plan de vie est moins certain (déménagement, refinancement, séparation), le variable coûte 10 fois moins cher à rompre.
| Fixe | Variable | |
|---|---|---|
| Taux pendant le terme | Constant | Suit le taux directeur de la Banque du Canada |
| Mensualité | Stable | Fixe (paiement constant) ou flottante selon le contrat |
| Pénalité de rupture | IRD (souvent 8 000 $–25 000 $) | 3 mois d’intérêts (~1 500 $–3 500 $) |
| Coût total estimé sur 25 ans | Plus élevé en moyenne historique | Plus bas en moyenne historique |
| Sensibilité au stress test | Qualification au taux contractuel + 2 % | Idem |
| Conversion en fixe | — | Possible en tout temps, sans pénalité |
Fixe
Considère un terme de 3 ans plutôt que 5 si tu n’es pas sûr de rester : la pénalité IRD reste élevée, mais ton exposition est plus courte.
Variable
Choisis la version à paiement flottant si possible : tu sens chaque hausse, mais tu évites le « point de déclenchement » où ton paiement ne couvre plus le capital.
Deux banques sur la même hypothèque peuvent te facturer 8 000 $ d’écart. Les grandes banques utilisent leurs taux affichés comme référence (gonflés), pas leurs taux négociés. Les prêteurs alternatifs (monoline) calculent souvent l’IRD à partir des taux réels du marché, donc beaucoup moins cher à rompre.
Avant de signer, demande la méthode de calcul de la pénalité de rupture, par écrit. C’est l’information la plus chère que personne ne lit.
L’IRD (intérêt différentiel) est calculée comme la différence entre ton taux et le taux affiché actuel pour le reste du terme, appliquée au solde. Quand les taux ont baissé depuis ta signature, la facture grimpe vite : 8 000 $ à 25 000 $ ne sont pas rares sur une hypothèque résidentielle. Sur un variable, la pénalité est plafonnée à 3 mois d’intérêts, souvent 10 fois moins.
Pas forcément. Le risque dépend de ta marge de manœuvre. Si une hausse de 2 % du taux directeur fait dérailler ton budget, le fixe est plus prudent. Si tu as un coussin de trésorerie ou un revenu qui suit l’inflation, le variable t’expose à un coût total souvent inférieur sur 25 ans.
À paiement fixe, ta mensualité ne bouge pas. C’est la portion capital/intérêts qui s’ajuste. Tu peux atteindre le « point de déclenchement » où tu ne couvres plus le capital. À paiement flottant, ta mensualité monte ou descend avec le taux directeur. Le flottant transmet le signal plus tôt et évite les mauvaises surprises.
Parce que la prime SCHL et le test de résistance (stress test) sont moins pénalisants à 5 ans, et que le taux affiché est généralement le plus bas de la courbe. Mais ce n’est pas une obligation : un 3 ans peut être pertinent si tu prévois vendre ou refinancer avant.
Le taux affiché n’est jamais le taux final. Magasine au moins trois prêteurs (idéalement via un courtier hypothécaire qui ne touche pas ton dossier de crédit plusieurs fois) et présente la meilleure offre à ton institution actuelle. Une réduction de 0,20 % sur 300 000 $ sur 5 ans, c’est environ 2 800 $ d’économie.