Au bout de combien d'années acheter bat-il louer et investir la mise de fonds? La calculatrice projette les deux scénarios année par année et te donne l'année du croisement.
MDF sous 20 % → prime SCHL 15 206 $ ajoutée au prêt.
Loyer d'un appartement comparable, à qualité de logement équivalente.
Le locataire investit la mise de fonds évitée et la différence mensuelle entre le coût total propriétaire et son loyer. Le portefeuille capitalise au rendement annuel choisi plus bas.
Horizon de comparaison
Moyenne QC : 2-3 %/an.
Cible TAL Québec : 2-3 %/an.
Équilibré : 4-6 %, actions : 6-8 %.
Sur 15 ans, ton patrimoine est plus élevé si tu loues et investis la mise de fonds. Différentiel final : 175 300 $ en faveur du locataire.
Versement hypothécaire mensuel
2 717 $
Intérêts hypothécaires totaux (25 ans)
275 711 $
Patrimoine acheteur à 15 ans
436 055 $
Patrimoine locataire à 15 ans
611 355 $
Différentiel
-175 300 $
Une heuristique populaire : si ton loyer annuel équivalent est inférieur à 5 % de la valeur de la propriété que tu vises, louer et investir tend à gagner. Au-delà, l'achat devient avantageux. Ton ratio actuel : 4.3 %.
Méthode symétrique alignée sur l'outil de l'Autorité des marchés financiers du Québec. Pour neutraliser l'effet de l'amortissement, le budget logement de référence utilisé pour la comparaison correspond à un amortissement standard de 25 ans : le locataire investit toujours budget de référence − loyer, peu importe l'amortissement choisi par l'acheteur. L'acheteur, lui, investit son propre surplus quand son coût réel est inférieur au budget de référence (amortissement long, ou après la fin de l'amortissement court). Exemption gain en capital résidence principale (LIR art. 40(2)b)+54), frais de vente 5 %, taxes municipales et scolaires 0,85 %/an, entretien 1,5 %/an. Taux à jour au 2026-05-23.
La comparaison se fait sur le patrimoine net à la fin de chaque année dans les deux scénarios. Le break-even est la première année où l'acheteur dépasse le locataire.
Ton patrimoine = valeur de la maison appréciée moins le solde restant de l'hypothèque moins les frais de vente (5 % par défaut — commission courtier, certificat de localisation actualisé, etc.).
La calculatrice tient compte de l'exemption complète du gain en capital sur la résidence principale (Loi de l'impôt sur le revenu, articles 40(2)b) et 54) — donc la plus-value n'est pas imposée à la revente.
Côté coûts, l'acheteur paie chaque mois : versement hypothécaire + taxes municipales et scolaires + assurance + entretien (1,5 %/an du prix par défaut). Ces coûts ne sont PAS soustraits du patrimoine — ils sont implicitement comparés au loyer mensuel côté locataire.
Au moment de la décision, le locataire investit immédiatement la mise de fonds + les frais d'achat évités (notaire, taxe de bienvenue, inspection — environ 2 % du prix).
Chaque mois, si le coût total du propriétaire (hypothèque + taxes + assurance + entretien) dépasse le loyer mensuel, le locataire investit la différence dans son portefeuille au rendement choisi. Le portefeuille capitalise mensuellement.
Le loyer monte d'année en année selon l'inflation choisie (cible TAL Québec : 2-3 %/an).
Une heuristique populaire chez les analystes financiers américains : si ton loyer annuel équivalent est inférieur à 5 % de la valeur de la propriété, louer et investir tend à gagner sur le long terme. Au-delà de 5 %, l'achat devient avantageux.
Ce ratio capture intuitivement le coût total de propriété (1 % de taxes + 1 % d'entretien + 3 % de coût d'opportunité du capital) vs le loyer. La calculatrice affiche ton ratio actuel sous le résultat pour comparaison.
Pour aller plus loin : capacité d'emprunt · coût mensuel propriétaire · guide maison ou condo .