À jour au 14 mai 2026. Les chiffres présentés s’appuient sur la convention canadienne de composition semi-annuelle (Loi sur l’intérêt, art. 6). Les taux utilisés à titre d’exemple sont indicatifs : ton taux réel dépend de ton prêteur et de ta cote de crédit.
Avant le 15 décembre 2024, un premier acheteur avec une mise de fonds inférieure à 20 % devait amortir son hypothèque sur 25 ans, point. Cette limite alourdissait la mensualité et plafonnait la capacité d’emprunt, ce qui bloquait pas mal de jeunes ménages à la porte d’un premier achat à Montréal ou à Québec. La règle a bougé fin 2024, et le 30 ans est maintenant ouvert aux primo-acheteurs, même sans 20 % de mise de fonds. Reste à savoir ce que ça change vraiment dans ton calcul, et où se cache le piège.
1. Ce qui a changé le 15 décembre 2024
Finances Canada a annoncé la réforme le 16 septembre 2024. Deux composantes touchent directement les primo-acheteurs.
D’abord, le plafond de l’hypothèque assurée passe de 1 000 000 $ à 1 500 000 $. Au-delà, la SCHL ne couvre toujours pas, donc 20 % de mise de fonds reste obligatoire. C’était déjà la règle, mais elle s’applique maintenant sur une portion plus large du marché urbain.
Ensuite, l’amortissement de 30 ans s’ouvre aux primo-acheteurs sur les hypothèques assurées (mise de fonds en bas de 20 %), que la propriété soit neuve ou achetée d’un précédent propriétaire.
Cette deuxième mesure prolonge une règle adoptée plus tôt en 2024. Depuis le 1er août 2024, le 30 ans était déjà permis pour les premiers acheteurs qui achetaient une construction neuve. Décembre l’a étendu à la revente, ce qui correspond à la grande majorité des transactions au Québec.
En parallèle, le 30 ans a aussi été ouvert à n’importe quel acheteur, primo ou non, qui achète une habitation neuve avec hypothèque assurée. C’est une mesure parallèle pour stimuler la construction. On ne creuse pas ce volet ici, mais retiens que le primo-acheteur en bénéficie dans tous les scénarios.
2. Qui est admissible
Pour profiter du 30 ans, il faut d’abord avoir le statut de premier acheteur au sens fiscal canadien. Concrètement : ni toi ni ton conjoint n’avez occupé une propriété dont vous étiez propriétaires au cours des quatre dernières années civiles. Les exceptions sont les ruptures d’union, et la situation où ton conjoint actuel avait une propriété sans que toi tu en aies eu une.
Il faut aussi que l’hypothèque soit assurée. Donc mise de fonds inférieure à 20 % du prix d’achat, et prix en bas du nouveau plafond SCHL de 1 500 000 $.
Côté type de propriété, plus de restriction depuis le 15 décembre 2024 : neuf ou revente, condo, maison unifamiliale, plex jusqu’à quatre logements (à condition d’en occuper un toi-même).
Pour les acheteurs qui ne sont pas primo, le 30 ans reste limité à la construction neuve.
3. L’impact chiffré sur une mensualité
Prenons un cas typique. Un condo à 450 000 $ à Montréal, mise de fonds de 50 000 $ (un peu plus de 11 %), donc un prêt de 400 000 $ à 4,99 % sur un terme de 5 ans.
| Scénario | Mensualité | Intérêts payés sur 5 ans | Capital remboursé sur 5 ans | Solde après 5 ans |
|---|---|---|---|---|
| 25 ans | 2 324 $ | 93 425 $ | 46 025 $ | 353 975 $ |
| 30 ans | 2 132 $ | 94 940 $ | 33 005 $ | 366 995 $ |
| Écart | − 192 $/mois | + 1 515 $ | − 13 020 $ | + 13 020 $ |
Le 30 ans dégage 192 $ par mois, soit environ 2 300 $ par année qui restent dans ton compte au lieu d’aller à ton prêteur. Sur les intérêts payés pendant le terme, l’écart est minime : à peine 1 515 $ de plus en 30 ans sur cinq ans, ou 25 $ par mois. Pas de quoi changer une décision sur la base du terme.
Là où l’écart devient visible, c’est sur le capital remboursé. En 25 ans, après cinq ans, tu as effacé 46 000 $ de ton prêt. En 30 ans, à peine 33 000 $. Treize mille dollars d’équité de moins, qui s’ajoutent à ton solde à renouveler.
Sur la durée complète du prêt, l’écart se creuse vite. Un amortissement de 30 ans à 4,99 % te fait payer environ 70 400 $ d’intérêts supplémentaires par rapport à 25 ans (297 200 $ contre 367 650 $). À ce stade, on parle d’une voiture neuve étalée sur trente ans plutôt que vingt-cinq.
4. Le coût caché du 30 ans
Le surcoût ne saute pas aux yeux dans la mensualité, mais il rattrape l’acheteur ailleurs.
Au renouvellement. Après cinq ans, ton solde est plus élevé d’environ 13 000 $ qu’en mode 25 ans. Si les taux ont grimpé entre-temps (un passage de 4,99 % à 6,5 % par exemple), tu renégocies une dette plus grosse à un taux plus élevé. La mensualité au nouveau terme peut faire un saut désagréable.
À la revente avant terme. L’équité accumulée est plus mince. Si tu revends au bout de trois ou quatre ans pour cause de changement d’emploi, de famille qui s’agrandit ou de séparation, tu repars avec moins de capital pour ton prochain achat.
Si le marché baisse. Moins d’équité veut dire un risque plus grand de te retrouver en negative equity, c’est-à-dire avec une propriété qui vaut moins que ton solde hypothécaire. C’est rare mais ça arrive : le marché torontois a connu des baisses de 15 à 20 % entre 2022 et 2023, et les acheteurs avec peu d’équité ont été les plus exposés.
5. Quand le 30 ans est le bon choix
Le 30 ans devient une bonne décision dans deux scénarios précis.
Le premier, c’est quand la mensualité en 25 ans sort de ta zone de confort. Plutôt que de t’étirer pour rentrer dans les ratios ABD/ATD (voir notre calculatrice de capacité d’emprunt), prends 30 ans et garde de l’air dans ton budget. Tu pourras ensuite utiliser les versements anticipés permis par ton contrat (généralement 15 à 20 % du capital par année, sans pénalité) pour rembourser plus vite quand ta situation le permet.
Le deuxième, c’est la stratégie « 30 ans contractuel + paiements aux 2 semaines accélérés ». Le mode accéléré ajoute l’équivalent d’une mensualité par année, ce qui raccourcit ton amortissement effectif d’environ trois ans. Tu gardes la flexibilité d’un 30 ans sur papier et tu rembourses au rythme d’un 27 ans dans les faits. Simule ce scénario avec notre calculatrice de versement hypothécaire, ou teste un paiement supplémentaire mensuel précis (genre 100 $ ou 250 $ de plus chaque mois) dans la calculatrice de versement accéléré pour voir l’effet exact sur les intérêts et les années sauvées.
6. Quand rester à 25 ans
Si la mensualité en 25 ans rentre dans ton budget sans gruger ton fonds d’urgence ni tes cotisations REER, signe pour 25 ans. Tu paies moins d’intérêts au total et tu sors de ton hypothèque plus tôt. C’est le choix par défaut chaque fois que la capacité financière le permet.
Pour les acheteurs qui mettent 20 % ou plus de mise de fonds, le 30 ans est déjà accessible depuis longtemps via une hypothèque non assurée. La réforme de décembre 2024 ne change rien pour eux : leur amortissement à 30 ans existait déjà.
7. Avant de signer
Le 30 ans, c’est une porte d’entrée pour un premier achat qui aurait sinon été hors de portée, mais le coût sur la durée complète du prêt est nettement plus élevé. Si ton budget passe en 25 ans sans te mettre en zone rouge, choisis 25. Si tu prends le 30 ans, prévois dès le départ des paiements aux 2 semaines accélérés ou des versements anticipés annuels pour neutraliser une partie du surcoût.
Avant de fixer ton amortissement avec ton prêteur, simule les deux scénarios avec ton vrai prêt et ton vrai taux dans la calculatrice de versement hypothécaire, puis croise avec la calculatrice de capacité d’emprunt pour confirmer que le 25 ans passe tes ratios SCHL. La différence de mensualité s’évalue mieux quand tu la mets en face de ton vrai budget mensuel, pas sur un exemple générique à 400 000 $.
Pour la décision adjacente (taux fixe ou variable, et la pénalité IRD si tu changes de plan), le guide taux fixe ou variable chiffre l’écart. Et si tu n’as pas encore validé ta capacité réelle au-delà de la pré-approbation, lis combien tu peux vraiment payer pour une maison — l’écart entre les deux est souvent là où le choix d’amortissement bascule.