Le courtier ne te coûte rien, puisque c’est le prêteur qui le paie. Il a accès à 20 ou 30 institutions et les met en concurrence sans abîmer ton dossier de crédit. Une banque ne peut t’offrir que ce qu’elle a sur son propre menu.
La réponse courte
Si c’est ton premier achat, commence par un courtier hypothécaire. Montre ensuite sa meilleure offre à ta banque actuelle : si elle s’aligne, tu peux rester chez elle ; sinon, prends l’offre du courtier.
| Courtier | Banque | |
|---|---|---|
| Prêteurs comparés | 20 à 30 | 1 |
| Coût pour toi | Aucun (résidentiel standard) | Aucun |
| Taux affichés négociables | Souvent en partant du taux gros joueur | Oui, mais sans offre concurrente en main |
| Pénalité IRD | Souvent plus douce (monoline) | Souvent plus salée (grandes banques) |
| Vérifications de crédit | Une seule (fenêtre de 30 jours) | Une par banque visitée |
| Service après-vente | Via le courtier et le prêteur | Succursale ou conseiller dédié |
| Dossiers complexes (autonome, jeune entreprise) | Force du courtier | Souvent refusé ou taux pénalisé |
Courtier
Prends un courtier qui a au moins 5 ans d’expérience et qui te montre noir sur blanc les offres de 4 prêteurs différents avant de te faire une recommandation.
Banque
En pratique, laisse d’abord le courtier te trouver un taux de référence, puis demande à ta banque de s’aligner. Si elle refuse, tu gardes l’offre du courtier et tu n’as rien perdu.
Une banque peut t’offrir un taux 0,10 % plus bas qu’un courtier, puis calculer ta pénalité IRD avec ses taux affichés, qui sont gonflés. Un prêteur monoline, lui, la calcule avec les taux réels du marché. Par exemple, sur un solde de 350 000 $ avec 3 ans restants au terme et un écart de 1,5 % entre taux affiché et taux réel, la différence atteint environ 15 750 $ (350 000 × 1,5 % × 3). Comme beaucoup d’hypothèques sont rompues ou refinancées avant la fin du terme, le coût total dépasse souvent le « rabais » de départ.
En plus du taux, demande toujours comment la pénalité de rupture est calculée, combien coûte un transfert et si tu peux emporter l’hypothèque en cas de déménagement (portabilité).
Calculatrice
Calcule combien tu peux emprunter avant de rencontrer un courtier ou une banque. Tu éviteras les surprises à la pré-approbation.
Article
Ce que ton prêteur regarde (ratios SCHL, stress test, mise de fonds) et ce que ton budget peut supporter.
Oui, pour un dossier résidentiel standard. C’est le prêteur qui paie le courtier quand il obtient ton hypothèque (commission de finder). Certains dossiers atypiques (travailleur autonome avec revenus complexes, dossier alternatif, B-prêteur) peuvent entraîner des frais de quelques centaines de dollars, que le courtier te divulgue toujours à l’avance.
Souvent, oui. Le courtier a accès à 20 ou 30 prêteurs (banques traditionnelles, prêteurs monoline, caisses, prêteurs alternatifs) et les met en concurrence, alors qu’une banque se limite à ses propres produits. Si tu es premier acheteur sans relation établie avec ta banque, le courtier l’emporte presque toujours.
Pas si tout se fait dans une courte période. Pour un prêt hypothécaire, Equifax et TransUnion comptent généralement comme une seule les vérifications faites pour le même achat. C’est plus simple avec un courtier, qui présente ton dossier à plusieurs prêteurs en même temps. Si tu vas toi-même frapper à la porte de cinq banques étalées sur trois mois, chaque vérification peut faire baisser ton score.
Oui. Ce sont des institutions financières réglementées qui font seulement du prêt hypothécaire (ni comptes bancaires ni cartes de crédit). Leurs taux sont parmi les plus compétitifs et leurs pénalités IRD sont souvent plus douces que celles des grandes banques. Pour le service client, tu passes par le courtier qui a placé ton dossier.
« À combien de prêteurs envoyez-vous mon dossier ? » Un bon courtier en consulte au moins 5 ou 6. S’il n’en regarde qu’un ou deux, change de courtier.
