À jour au 18 juillet 2026. Les montants viennent des programmes fédéraux et québécois en vigueur ; ils sont documentés dans nos pages de calculatrices et la page Méthodologie.
Acheter une première propriété au Québec coûte cher, mais une bonne partie des acheteurs laisse de l’argent sur la table. Les aides existent : elles sont juste éparpillées entre le fédéral, le provincial et ta municipalité, et personne ne t’envoie de rappel. Un couple bien organisé peut mobiliser 200 000 $ de mise de fonds à l’abri de l’impôt et récupérer plus de 8 000 $ en crédits. Voici huit réflexes qui changent le montant que tu sors de tes poches.
1. Empile le CELIAPP et le RAP
Ce sont deux régimes différents, et tu as le droit d’utiliser les deux pour le même achat. Le CELIAPP te laisse cotiser jusqu’à 8 000 $ par année, pour un total de 40 000 $ à vie. Le RAP te laisse retirer jusqu’à 60 000 $ de ton REER sans impôt immédiat.
Additionne : jusqu’à 100 000 $ par personne, donc 200 000 $ pour un couple qui achète ensemble. C’est souvent la mise de fonds au complet. Notre calculatrice CELIAPP et la calculatrice RAP te montrent l’économie d’impôt et le plan de remboursement.
2. Sers-toi du CELIAPP avant le REER classique
Le CELIAPP réunit les deux avantages qu’on aime : ta cotisation est déductible de ton revenu imposable comme un REER, et ton retrait pour acheter sort libre d’impôt comme un CELI. En plus, tu n’as rien à rembourser ensuite, contrairement au RAP qui t’oblige à remettre le montant dans ton REER sur 15 ans.
Si tu dois choisir par où commencer à épargner ta mise de fonds, le CELIAPP passe en premier. On compare les deux régimes en détail dans le guide RAP ou CELIAPP.
3. Réclame les trois crédits d’impôt
Un premier acheteur québécois peut toucher trois mesures distinctes :
- le crédit fédéral pour l’achat d’une habitation, qui vaut 1 400 $ (environ 1 169 $ net une fois l’abattement du Québec appliqué) ;
- le crédit québécois pour l’achat d’une première habitation, 1 400 $ ;
- le nouveau crédit remboursable d’accès à la propriété, jusqu’à 5 875 $, qui te revient même si ton impôt est nul.
Ça se demande à l’impôt, pas au moment de l’achat, alors garde tes papiers. La calculatrice de crédit d’impôt fait le total selon ta situation.
4. Provisionne les frais de clôture
Le prix affiché n’est pas ce que ça coûte. Entre l’inspection, le notaire, l’assurance et les ajustements, prévois de 1,5 % à 4 % du prix chez le notaire, sans compter la taxe de bienvenue qui arrive plus tard. Pour une propriété à 425 000 $, ça représente un coussin de plusieurs milliers de dollars en plus de la mise de fonds.
Le détail poste par poste est dans la calculatrice de frais de notaire et dans notre article sur les frais cachés d’un premier achat.
5. Garde du cash pour la taxe de bienvenue
Les droits de mutation, la fameuse taxe de bienvenue, n’arrivent pas à la signature. La municipalité t’envoie le compte trois à six mois après l’achat. Beaucoup de nouveaux propriétaires oublient de mettre cet argent de côté et se font surprendre.
Tu peux estimer le montant pour ta ville avec la calculatrice de taxe de bienvenue. Bonne nouvelle pour 2026 : le nouveau crédit remboursable d’accès à la propriété couvre justement ces droits, jusqu’à 5 875 $.
6. Pèse le pour et le contre des 20 % de mise de fonds
Le minimum légal est de 5 % sur la portion du prix jusqu’à 500 000 $. En dessous de 20 %, ton prêt doit être assuré par la SCHL, et la prime grimpe jusqu’à 4 % du montant emprunté. Atteindre 20 % t’évite cette prime et ouvre l’amortissement sur 30 ans.
Ça ne veut pas dire d’attendre des années : acheter plus tôt avec 5 % peut être le bon choix selon les prix de ton marché. La calculatrice d’épargne de mise de fonds t’aide à fixer un objectif réaliste.
7. Fais-toi préapprouver et comprends le test de résistance
Une préapprobation gèle un taux jusqu’à 120 jours et te donne un budget clair avant de visiter. Retiens aussi que la banque te qualifie au test de résistance : tu dois pouvoir absorber un paiement calculé au plus élevé entre ton taux plus 2 % et 5,25 %. C’est pour ça que le montant qu’on t’accorde est plus bas que ce que le taux affiché laisse croire.
La calculatrice de capacité d’emprunt applique ces règles pour te donner un montant réaliste.
8. Sur le neuf, récupère la TPS et la TVQ
Si tu achètes une propriété neuve, tu peux récupérer une partie des taxes. En 2026, un premier acheteur peut demander le nouveau remboursement de TPS, jusqu’à 50 000 $ sur une habitation neuve d’un million de dollars ou moins, en plus du remboursement de TVQ qui va jusqu’à 9 975 $.
Les seuils et plafonds sont détaillés dans la calculatrice de remboursement TPS/TVQ.
Situe ton budget avant de tomber en amour
Avant de visiter, regarde où se situent les prix. Au deuxième trimestre 2026, le prix médian d’une maison unifamiliale est de 523 250 $ au Québec, mais il varie beaucoup d’une région à l’autre, selon l’APCIQ. Tu peux comparer les régions sur notre page des prix de l’immobilier.
Le plus gros piège du premier achat, ce n’est pas le prix : c’est d’arriver chez le notaire sans avoir prévu les frais et sans avoir réclamé les aides. Fais tes calculs avant de faire une offre, pas après.